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なかえ不動産の中江です。
「改正民法」が2020年に施行となり、売主は不動産を売却する際に、「契約不適合責任」という責任を負うことになりました。
「瑕疵（かし）担保責任」で不動産売却後に発覚した不具合に関する責任については、改正前の民法で定められていました。
ここでは、「契約不適合責任」とは何なのか、「瑕疵担保責任」との違い、売主の売却時の注意点をご紹介します。
理解しておくべき不動産売却時の「契約不適合責任」とは？
「契約不適合責任」とは、購入した不動産の数量や種類、品質について、契約内容と適合しない（債務不履行/さいむふりこう）と判断された場合に、売主が負わなければならない責任です。
理解しておくべき不動産売却時の「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」との違いは？
「瑕疵担保責任」とは、購入する際に買主が気がつかなかった不具合があった場合に、売主が一定期間負う責任です。
不動産のような、この世に1つしかない特定物は、売主が買主に引き渡すことで契約が履行されたということになり、債務不履行責任は負いませんでした。
しかし、「契約不適合責任」は、目的物が特定物か不特定物かにかかわらず、契約内容に目的物が適合していない場合に負わなければならない責任です。
また、契約締結時点で売買の目的物に瑕疵(欠陥)がある「原始的瑕疵」に限らず、契約履行時までに生じたものに対しても責任追及することができます。
そして買主が請求できる内容も増え、「解除」「損害賠償」にくわえ、「代金減額請求」や「追完請求」も認められるようになりました。
期間に関しても、「瑕疵担保責任」の場合、買主が事実を知ったときから1年以内に損害賠償請求や契約の解除をしなければなりませんでした。
しかし「契約不適合責任」では、買主が契約不適合に気がついたときから1年以内に、その事実を売主に通知すれば足りるとされました。
不動産売却時の「契約不適合責任」における注意点は？
不動産売却時に「契約不適合責任」でのトラブルを避けるためには、「契約書に明確に特約や容認事項を記入する」という注意点を把握しておいてください。
「契約不適合責任」の規定は、契約当事者が合意すればその特約は有効であるという「任意規定」となります。
売主の負担を軽減する特約などを締結することができますが、契約書の特約や容認事項を明確に記入することが重要です。
そして、「契約不適合責任」では、目的物が何であるかはっきりさせる必要があるため、「目的物はどのようなものであるか」を丁寧に容認事項や特約に記載します。
そして、すでに把握している不具合については、買主側の負担と売主側の責任を明確にするため、買主に丁寧に説明します。
買主側の了解を得ることができれば、通知期間を独自に定めることができるため、その期間を定めておくことをおすすめします。
